房产，当代人的财富信仰

在当代社会，房产早已超脱单纯居住空间的范畴，演变成财富与社会地位的关键象征。拥有一套价值数百万的房产，意味着跻身有产阶级，看似是人生胜利的标志。但现实中，不少人在拿到深红色房屋所有权证后，却陷入比以往更严重的焦虑与脆弱中。这背后究竟隐藏着怎样的逻辑？

 

财富幻觉与精神枷锁

（一）劳动与资产的失衡

在经济发展进程中，一个不容忽视的现象是劳动收入增长逐渐陷入停滞。随着社会经济结构的转变，单纯依靠劳动获取收入的增长空间愈发有限。数据显示，过去几十年间，许多国家劳动者的工资增长幅度远远低于 GDP 的增长速度，甚至在某些阶段出现了停滞。这使得人们为了实现财富增长，不得不将目光投向资产增值领域。房产，因其相对稳定性和潜在的巨大增值空间，成为众多人眼中的首选投资标的。
这种对房产价值的过度依赖，本质上是一种财富获取方式的扭曲。人们本应通过辛勤劳动来积累财富、实现自我价值，但现实却迫使他们成为资产价格的投机者。这种转变带来的是精神压力的急剧增大。为了购买房产，人们往往需要背负巨额债务，每月的房贷成为沉重的负担。他们时刻关注着房地产市场的动态，房价的微小波动都可能牵动着他们的神经，焦虑感如影随形。

（二）社会金融化下的 “安全感绑架”

社会的金融化进程深刻改变了人们的生活和思维方式。在这个过程中，房产逐渐成为家庭享受社会福利以及未来经济安全的核心基础。金融机构不断推出与房产相关的金融产品和服务，进一步强化了房产在家庭资产中的地位。
为了获取所谓的安全感，人们往往不惜一切代价购买房产。这种行为在一定程度上是被社会观念所 “绑架”。在社会普遍认知中，拥有房产意味着稳定、安全和社会地位的提升。在这种观念影响下，许多人即使面临巨大的经济压力，也会选择贷款买房。他们害怕错过购房的时机，担心被社会淘汰。这种焦虑使得人们在购房决策上变得异常激进，甚至失去理性。
一旦房价出现波动，这些家庭的经济状况和心理状态都会受到严重冲击。他们的资产价值可能大幅缩水，原本看似稳定的生活瞬间变得岌岌可危，安全感荡然无存。

房产的 “真实面目”

（一）位置的溢价

当我们在房产市场中穿梭，不难发现，房产价值的核心并非建筑本身，而是土地。以香港为例，香港土地资源极为有限，山地和丘陵占据大部分面积，可开发的平地稀缺。据香港政府数据显示，截至 2022 年，香港可供发展的土地仅有 62.6 平方公里，其中可用于住宅开发的土地仅约 6.5 平方公里。这种地理条件的限制，让土地成本居高不下。加之香港大量土地被划为郊野公园和保护区，进一步压缩了可用于住宅开发的土地面积。
香港的土地稀缺性使得政府通过有偿转让土地所有权获得巨额收入，土地常年贡献财政收入的 15% 左右。政府政策主动创造稀缺性，推高土地价格，房价也随之水涨船高。美国加州沿海地区也是如此，当地政府对土地使用实施严格限制，如 “开放空间” 法、分区限制、最小地块面积法等，人为制造土地稀缺，导致房价飞涨。
由此可见，我们购买房产时，支付的高昂价格，绝大部分并非建筑成本，而是为地理位置稀缺的土地买单。基础设施建设如地铁、公路、写字楼和商场等，会直接提升周边房产价值，使得购房者获得对未来公共资源的索取权。但政策的不确定性也可能导致投资失败，比如过度开发的新区可能沦为 “鬼城”。

（二）土地特性的红利

土地具有三个独特特性，为房产带来持续收益。其一，土地具有永久性，不像工厂、机器等资本品会折旧、磨损或因技术进步而过时，无论时间如何推移，土地只是改变用途，不会消失，在计算价值时，净值与总值几乎相等，是理想的价值储存工具。其二，土地不可复制，无法随时供应，当对土地的需求增加时，其价格必然上升。其三，土地不可移动，与资本的流动性形成鲜明对比，无论建筑物如何更迭，土地始终固定。
正是基于这些特性，卡尔・波兰尼将土地称为 “虚构商品”。从数据来看，二战后的 1950 年到 2012 年间，全球范围内房价上涨的幅度中，有 84% 都归因于土地价格的上涨。土地的区位价值，包括周边经济活动、基础设施、公共服务等集体投资在私有土地上的溢出效应，是房价上涨的主要驱动力 。中产阶级账面财富的增加，很大程度上是因为排他性地拥有了一块地理位置日益稀缺的土地，享受着集体投入成果的溢出效应。

房产收益的 “长短期密码”

（一）租金收益的长期主导

在房产投资的漫长周期里，租金收益才是财富积累的 “幕后功臣”。从 1870 年到 2015 年的漫长时间跨度来看，房产平均每年收益率约为 7%，与股票相当，但其波动性远低于股票 。 在这 7% 的收益中，租金收益占据了实际总回报的约 80%，扣除租金收益后，实际房价年均涨幅只有约 1%。这意味着，长期持有房产，主要的收益并非来自房价的大幅上涨，而是每月稳定到账的租金。在德国，许多城市的房产市场发展成熟，租金收益稳定，投资者长期持有房产，通过稳定的租金收入获得了可观的财富积累。在柏林，一套中等价位的公寓，每月租金收入能达到 1000 欧元左右，一年下来租金收益相当可观，成为房产投资长期收益的重要支撑。

（二）房价上涨的短期诱惑

尽管租金收益在长期内占据主导，但房价的短期爆发性增长却对人们有着极大的吸引力。在某些热点城市，房价可能在短短几年内翻倍，这种快速的财富增长让人难以抗拒。2015 - 2020 年深圳房价年均涨幅 12%，杭州部分板块甚至能达到 15% 。许多人渴望通过短期的房价上涨实现财富自由，不惜承担巨大的金融风险。他们忽视了长期租金收益的稳定性，过度追求房价上涨带来的短期暴利，一旦房价下跌，不仅财富大幅缩水，还可能背负沉重的债务。在一些三四线城市，由于过度开发导致房屋库存积压，房价出现下跌，许多投资者面临房产贬值和债务无法偿还的困境。

信贷与房产的 “爱恨纠葛”

（一）信贷偏爱房产的原因

在金融领域，银行与房产之间有着千丝万缕的联系，信贷对房产可谓 “情有独钟”。这背后的原因不难理解，房产自身具有诸多独特优势，使其成为银行眼中近乎完美的抵押品。
房产价值较高，能提供大额资金抵押。一套位于一线城市核心地段的房产，价值动辄数百万甚至上千万元，这对于银行来说，是一笔相当可观的抵押物。相比其他抵押品，如车辆，即使是高端豪车，其价值也难以与房产相媲美，一般只能提供相对较小额度的抵押。
房产具有耐用性，不像一些其他资产容易损耗。一座普通住宅，只要维护得当，使用年限可达数十年甚至上百年。而像电子产品等资产，更新换代快，短短几年就可能大幅贬值甚至被淘汰，无法像房产一样长期稳定地作为抵押品。
房产的不可移动性也是关键因素。它固定在特定的地理位置，无法被轻易转移或藏匿，这让银行在处置抵押物时更加安心。而一些动产，如珠宝首饰，虽然价值不菲，但容易携带转移，增加了银行的风险管控难度。
房产价格相对稳定，不像股票等金融资产波动剧烈。在大多数情况下，房价即使出现波动，也是相对缓慢和温和的。在过去几十年间，尽管房地产市场经历过起伏，但总体上房价保持着一定的稳定性，这种稳定性为银行信贷提供了可靠的保障 。
基于这些优势，银行有强大的动力将资金投向房产领域。在许多国家，房产抵押贷款在银行贷款业务中占据着相当大的比重。数据显示，在一些发达国家，房产抵押贷款占银行贷款总额的比例甚至高达 50% 以上。

（二）信贷推动与反噬

信贷与房价之间存在着一种相互促进的关系。当市场处于乐观时期，银行信贷宽松，大量资金涌入房地产市场。购房者更容易获得贷款，购房需求增加，推动房价上涨。房价上涨后，房产所有者的资产价值增加，他们又可以凭借房产获得更多的信贷额度，进一步刺激购房需求，形成信贷与房价螺旋上升的局面。在 2008 年金融危机前，美国房地产市场就是如此，信贷的过度宽松使得大量信用资质较差的人也能轻松获得房贷，购房需求激增，房价一路飙升 。
这种信贷驱动的房价上涨也带来了严重的隐患。一方面，房贷的过度增长导致经济结构失衡，大量资金流向房地产领域，实体经济能够获得的信贷资金减少，这抑制了实体经济的发展。制造业企业因为难以获得足够的贷款，无法进行技术创新和设备更新，制约了企业的发展壮大。
另一方面，一旦经济形势逆转，房价下跌，家庭财富将遭受重创。房价下跌使得房产所有者的资产价值缩水，而他们还需承担沉重的房贷债务。信贷也会随之收紧，银行对贷款的审批更加严格，家庭获取新信贷或进行债务重组变得困难重重。在 2008 年金融危机中，大量美国购房者因房价暴跌，房产价值低于贷款余额，陷入 “负资产” 困境，许多家庭不得不放弃房产，导致银行不良贷款激增，金融市场陷入混乱，经济也陷入长期衰退 。

房产顺周期的 “双面刃”

（一）顺周期的繁荣与危机

在经济发展的浪潮中，房产市场与经济周期紧密相连，呈现出明显的顺周期特性。当经济步入扩张期，乐观情绪在市场中蔓延，信贷环境也变得宽松起来。居民收入增加，对未来充满信心，购房需求随之旺盛。房地产开发商积极拿地，建设规模不断扩大，房价也往往呈现上涨态势。房地产市场的繁荣带动了相关产业的发展，如建筑、建材、家居、装修等行业，形成了一个庞大的产业链。这些产业的发展又进一步创造了更多的就业机会，增加了居民收入，促进了消费的增长。居民在购买新房后，会购置新的家具、家电，进行房屋装修，这一系列消费行为又推动了消费市场的繁荣，形成了经济增长的良性循环 。
一旦经济形势逆转，进入衰退期，房产市场的顺周期特性就会带来巨大的风险。经济衰退导致居民收入下降，就业压力增大，购房能力和意愿大幅降低。房地产市场需求锐减，房屋库存积压，开发商资金回笼困难，面临资金链断裂的风险。房价开始下跌，房产所有者的资产价值大幅缩水。他们不仅要承受房产贬值的损失，还需继续偿还房贷，这使得家庭财务状况急剧恶化。为了偿还债务，家庭不得不削减其他消费支出，导致消费市场进一步萎缩。消费市场的低迷又会影响相关产业的发展，企业订单减少，生产规模收缩，失业率上升，经济陷入恶性循环。在 2008 年的全球金融危机中，美国房地产市场泡沫破裂，房价暴跌，大量购房者资不抵债，银行不良贷款激增，金融市场陷入混乱，进而引发了全球经济衰退 。

（二）乐观背后的风险忽视

在房价持续上涨的时期，人们往往被乐观情绪所笼罩，对市场充满信心。他们坚信房价会一直上涨，忽视了潜在的风险。这种乐观心态使得许多人在购房决策上变得盲目和激进，不惜背负高额债务。他们过度依赖房产的增值，将大量资金投入房地产市场，甚至将房产作为唯一的投资渠道 。
人们在房价上涨时还容易忽视宏观经济环境的变化和政策调整的影响。经济周期的波动是不可避免的，当经济增长放缓、利率上升、政策收紧时，房地产市场往往会受到冲击。人们在乐观情绪的驱使下，往往对这些信号视而不见，没有及时调整自己的投资策略。这种对风险的系统性忽视不仅增加了个人和家庭的财务风险，也加剧了整个金融体系的脆弱性。一旦房价下跌，金融机构的资产质量会受到严重影响，可能引发系统性金融风险。许多人在房价上涨时大量贷款购房，当房价下跌后，房产价值低于贷款余额，他们就陷入了 “负资产” 困境，不仅自己的财富遭受损失，还可能导致银行出现大量不良贷款，威胁金融体系的稳定 。

房产：家庭的 “反保险”

（一）债务依赖下的家庭经济转变

自二战结束后，新的大债务周期开启，家庭经济模式发生了显著变化。起初，多数家庭依赖稳定的工资收入，房产价值相对平稳，未出现剧烈波动。转折点出现在 20 世纪 90 年代，如罗伯特・席勒在《非理性繁荣》中所提及，1997 年前实际房价大致持平，但 1998 年后房价总体每年上涨 6%。这一变化促使家庭对房产的态度发生根本性转变。
为了持有房产，家庭不得不依赖借贷。他们期望房产持续增值，带来财富增长，却也因此承担了巨大的流动性风险和不确定性。在资产价格持续上涨的时期，社会信心膨胀，家庭为追求更多财富，不断增加借贷，用更高的杠杆抵押房产。这种行为使得家庭财务变得异常脆弱，一旦经济形势出现逆转，房产价格下跌，家庭将面临巨大的经济压力。

（二）风险集中与 “反保险” 效应

在房产投资中，一个残酷的现实是风险的集中分布。当房产价值下跌时，购买房产的中产家庭首当其冲承担损失。银行在发放贷款时，将房产作为抵押品，在房价下跌时，银行的权益受到保护，直到房产资不抵债。银行热衷于房产抵押贷款，因为它们的权益最先得到保障，这使得风险高度集中于家庭。
这种现象可被视为一种 “反保险” 效应。传统保险的作用是分散风险，在面临损失时给予保障，而房产投资却恰恰相反。家庭购买房产，本以为是为未来生活提供保障，实际上却在房价下跌时承受加倍的风险。房产不仅未能分散风险，反而放大了风险对家庭的冲击。当房产价值下跌，家庭不仅要承受资产缩水的损失，还需继续偿还房贷，财务状况急剧恶化，这进一步加剧了家庭经济的脆弱性 。

反思与觉醒：打破房产焦虑

拥有房产后的焦虑，根源在于对房产投资的过度依赖和对市场风险的忽视。我们将房产视为财富与阶层地位的保障，却忽略了其背后隐藏的经济规律和风险。是时候重新审视我们与房产的关系了。
我们应理性看待房产投资，认识到房产并非稳赚不赔的投资品，其价值受多种因素影响，包括经济形势、政策调控、市场供需等。在投资房产时，要摒弃盲目跟风和投机心理，根据自身的经济状况、投资目标和风险承受能力，做出明智的决策。
探索多元化的资产配置也是摆脱房产焦虑的关键。不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里，应将资金分散投资于不同类型的资产，如股票、债券、基金、黄金等。这样可以降低单一资产波动对整体资产组合的影响，实现风险的分散和收益的平衡。通过学习金融知识，提升自己的投资能力，也能更好地应对市场变化，做出更合理的投资决策 。
打破房产焦虑，需要我们转变观念，理性投资，积极探索多元化的资产配置方式。只有这样，我们才能在复杂多变的经济环境中，实现财富的稳健增长，摆脱焦虑，走向更加从容的生活。
 

部分引文来源：

Jordà， Òscar， Moritz Schularick， and Alan M. Taylor，《The Great Mortgaging: Housing Finance， Crises and Business Cycles》（2016）

Josh Ryan-Collins， Toby Lloyd， Laurie Macfarlane， John，《Rethinking the Economics of Land and Housing》（2017）

Jordà， Ò.， Knoll， K.， Kuvshinov， D.， Schularick， M.， & Taylor， A. M. 《The rate of return on everything， 1870–2015》(2019)

Knoll， K.， Schularick， M.， & Steger， T. 《No price like home: Global house prices， 1870–2012》(2017)

Goodhart， C.， & Hofmann， B. 《House prices and the macroeconomy: Implications for banking and price stability》(2006)

Yates， A，《Real estate and global urban history》(2021)

Christophers， B，《The new enclosure: The appropriation of public land in neoliberal Britain》(2018)

Sowell， T，《The housing boom and bust》(2011)

Mian， A.， & Sufi， A，《House of debt: How they (and you) caused the Great Recession， and how we can prevent it from happening again》(2022)

Adkins， L.， Cooper， M.， & Konings， M，《The asset economy》(2020)