当中国铁建联合体以80.24亿元的报价，将深圳龙岗五和社区225亩旧改用地收入囊中时，资本市场的欢呼与疑虑瞬间交织。这场被冠以年度深圳更新领域“重头戏”的中标事件，看似是央企实力的彰显，实则是一场跨越五年、总投资高达174.78亿元的资本长跑。拆解中标价与总投资之间近95亿元的差额便不难发现，中国铁建的大湾区布局，远比表面看上去更沉重、更凶险。
在城市更新的赛道上，超大型旧改从来都是“高收益与高风险并存”的游戏，而五和项目的风险底色，从一开始就已显现。公开信息显示，该项目总投资中建安投资约78.04亿元，这意味着80.24亿元的中标价仅能勉强覆盖工程建设的直接成本，剩余的回迁安置补偿、前期筹备费用以及长达五年工期内的巨额融资利息，都需要中国铁建联合体通过后续融资或销售回款填补。对于资金流特点为“前期投入大、回款周期长”的旧改项目而言，这种资金结构无疑是将风险拉满。
五和项目的前期波折历程，更印证了其操作难度。2021年7月，该项目纳入龙岗区平方公里级重点利益统筹项目，最初由佳兆业担任前期服务商;2022年8月，佳兆业退出后，招商蛇口接棒推进意愿征集等工作。但最终，招商蛇口也选择了放弃这块“肥肉”，核心原因便是项目对现金流的长期占用压力。作为深圳典型的城中村，五和社区涉及大量原住民与企业的拆迁安置，权属关系错综复杂，一旦出现补偿标准分歧、历史产权纠纷等问题导致拆迁周期延长，不仅会增加融资利息支出，更可能错过最佳销售窗口期，这是多数头部房企当前不愿承受的风险。如今，这份重担落到了中国铁建联合体肩上，从2025年12月开工到2030年12月竣工，五年间的任何风吹草动，都可能引发现金流断裂危机。
风险背后，中国铁建的信心并非无的放矢，核心支撑在于深圳核心区位的资产增值潜力与自身的全链条协同能力。五和社区地处深圳中部发展轴关键节点，紧邻华为总部所在的坂田街道，周边成熟的电子信息产业集群沉淀了稳定的消费人群，构成了天然的区位优势。安居客数据显示，当前五和社区二手房挂牌均价已达4.5万元-5.5万元/平方米，远超龙岗区3.3万元/平方米的二手房均价，周边新房项目均价也接近5万元/平方米。按照这一市场水平测算，项目规划中67.06万平方米的可售住宅有望实现约300亿元营收，叠加20万平方米商业物业的销售与运营收益，理论上存在可观的盈利空间。
更让市场看好的，是中国铁建联合体的“内部闭环”运作模式。此次联合体囊括了中铁十七局、二十二局、二十五局等施工单位，以及中铁上海设计院等设计机构，从项目设计、施工建设到后期管理，全流程均可实现央企内部协同。这种模式不仅能大幅降低外部合作的沟通成本，更能有效规避履约风险，成为风险控制的关键抓手。在当前房地产市场风险化解依赖“府院联动”与专业纾困机制的背景下，央企的资源整合能力与风险承受力，无疑为项目增添了一层保障。
值得注意的是，五和项目并非中国铁建在城市更新领域的孤例，而是其全国性布局的重要一环。在大湾区，由广州南沙中铁实业主导开发的南沙黄阁坦尾村旧改项目已进入回迁兑现冲刺期，9栋回迁楼于2025年8月全面封顶，这个规模较小的项目或许正是五和项目的操盘试金石。放眼全国，中国铁建近期还中标了温州龙港市李家垟单元城市有机更新项目，该项目代建总投资约53.33亿元，计划工期长达8年，主要建设安置房与公益设施，展现出其在旧改领域持续深耕的决心。
从行业视角来看，五和项目的成交折射出当前房企旧改布局的深层变革。在资金压力与市场不确定性加剧的背景下，多数头部房企已从“规模扩张”转向“质量提升”，更倾向于选择体量适中、拆迁难度小、回款快的项目。而中国铁建逆势入局超大型旧改，既是央企承担存量空间盘活责任的体现，也是资本逐利的理性选择。但旧改从来没有“躺赚”的可能，尤其是超大型项目，每一步都容不得半点侥幸。
这场资本长跑的最终结局，仍充满变数。它不仅考验中国铁建的操盘能力，更依赖于未来五年政策环境与市场趋势的持续向好。对于资本市场而言，与其为一时的中标欢呼，不如聚焦项目推进中的资金周转、拆迁进展与销售兑现——毕竟，只有真正落地的收益，才能抚平当下的风险焦虑。
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