12月22日至23日在北京召开的全国住房城乡建设工作会议，不仅全面复盘了“十四五”时期住房城乡建设事业的发展成就、盘点2025年工作成效，更锚定“十五五”时期发展方向，对2026年重点任务作出系统部署。在李宇嘉看来，此次会议最鲜明的信号，是精准把握了存量时代市场的核心变化——二手房交易占比持续攀升已成为不可逆的趋势，这一变化要求全行业必须建立新房与二手房一体化的认知框架，重新审视住房需求的底层逻辑。
2025关键词“重构”：旧模式出清与新逻辑确立并行
若用一个词概括2025年的房地产行业，李宇嘉毫不犹豫地选择了“重构”。在他看来，这一年的行业调整绝非简单的规模收缩，而是供求关系重大变化背景下的主动转型，核心是完成两大重构：政策基调从“增量扩张”向“存量优化”重构，房屋属性从“投资品”向“居住品+民生品”重构。“2025年保交楼任务全面完成，标志着旧模式在风险出清中逐步退场。”李宇嘉进一步阐释，随着城镇化进入稳定发展期，城市发展已从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段，政策主动控制新房增量、着力消化库存，正是顺应这一趋势的必然选择。数据印证了这一判断：2025年1-11月，全国二手房交易网签面积在交易总量中的占比已达45%，重点30个城市更是超过60%，较“十三五”末不足28%的占比实现大幅提升。
二手房市场的崛起并非对新房市场的挤压，反而为需求升级创造了空间。李宇嘉分析，二手房凭借区位优越、总价适中、户型适配等优势，成为刚需群体的重要选择，而“卖旧买新”的置换需求，恰恰是新房市场可持续发展的核心动力源。这也正是此次住建工作会议强调“将新房与二手房市场视为整体”的根本原因所在。
核心症结：循环阻滞成市场复苏“拦路虎”
在肯定重构成效的同时，李宇嘉也直面当前行业面临的四大核心痛点：一是供求关系失衡，在售、在建及土地储备构成的广义库存压力高企，易居研究院数据显示2025年11月全国百城新建商品住宅去库存周期已达27.4个月，三四线城市更是高达40.3个月；二是二手房挂牌量持续攀升，价格下行冲击市场预期与价格锚点；三是需求循环不畅，从刚需到改善、租赁到买卖、二手房到新房的置换链条出现“肠梗阻”；四是收入与就业基本面对有效需求的支撑仍显不足。其中，循环阻滞被视为最关键的矛盾点。“二手房价格下跌、低总价成交占比上升，导致‘卖旧买新’的置换成本居高不下，直接拖累新房交易下滑，并进一步影响上游供地与开工环节。”李宇嘉强调，这一链条的不通畅，是当前市场探底过程中最需要破解的难题。
针对这些问题，他提出了“短中长”三期协同的解决方案：短期聚焦降低交易成本与门槛，推行“以旧换新”等务实举措激活置换需求；中期核心是建立多元化存量收储机制，引导国企、长租机构等多主体参与，将存量房转化为保障房、租赁房等多元化产品，实现去库存与供给结构优化双赢；长期则需依托城市更新修复房屋使用价值，通过新型城镇化推动新市民融入，从根本上激活二手房与租赁市场，推动市场从探底迈向触底企稳。
政策抓手：“控增量、去库存、优供给”的精细化落地
近期中央经济工作会议明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用作保障房，这一方向被李宇嘉认为是2026年“稳市场、促转型、惠民生”的关键结合点。他深入解读，“控增量”是基于新房销售放缓、二手房分流需求的现实选择，尤其在存量时代，必须合理控制新增宅地供应规模；“去库存”直指广义库存高企的痛点，而收购存量商品房用作保障房、安置房等，正是盘活存量的有效路径；“优供给”则精准把握了市场的结构性机会——当前市场并非总量绝对过剩，而是在“好房子”、产城融合片区、轨道延通区域等领域存在明显供给短板。
实现这一目标的关键，在于政策的精细化落地。李宇嘉建议，应将“因城施策”进一步细化至“因区施策”，开展片区级的库存与需求摸排，分清短期、中期、长期库存结构，精准识别新市民租赁购房、老市民改善、职住平衡等多元需求，据此统筹安排增量供给与存量盘活，并在规划、用地、金融等方面给予针对性政策保障。
高质量发展路径：“好房子”覆盖全链条与全生命周期
“十五五”规划将“推动房地产高质量发展”置于民生保障与共同富裕框架下，这一定位在李宇嘉看来，标志着住房发展主线已从“有没有”彻底转向“好不好”。未来五年，房地产高质量发展的核心，是以高质量供给匹配和引领需求，实现供需在更高水平上的动态平衡。值得注意的是，这里的“好房子”并非特指高端商品房，而是覆盖“市场+保障、租赁+买卖、存量改造+新增建设”的全链条供给体系。李宇嘉强调，无论是商品住房、保障性住房，还是保租房、公租房、旧改住房，都应遵循“好标准、好设计、好建造”的要求，涵盖开发、销售、交付、维护的全生命周期，实现从硬件品质到服务体验的系统性提升。
从企业转型角度看，这一趋势要求房企彻底告别快周转模式，转向产品力深耕与精细化运营。调研中李宇嘉发现，头部房企正逐步向注重产品迭代、售后服务与品牌美誉度的运营商转型，而一批深耕本地、熟知需求、注重物业管理的中小型房企也开始崛起，这种“轻重并举”的转型方向，正是适配行业新发展模式的重要体现。
2026攻坚：认知转型落地的两大核心路径
展望2026年，李宇嘉认为，除了各项具体政策的落地，更重要的是完善体制机制，推动地方政府完成认知转型，摆脱将“好房子”建设异化为土地财政工具的传统路径，解决当前转型中“青黄不接”的突出问题。实现从“短期政绩载体”到“长期生态要素”的认知跨越，需走好两条核心路径：一方面，深化新型城镇化建设，推进公共服务均等化与保障房全覆盖，稳定新市民、青年人等核心群体，培育“先租后买、梯度消费”的健康住房模式，为市场积累可持续需求；另一方面，聚焦宜居、宜业、宜育城市环境营造，将财政资金更多投向公共服务短板领域，降低居民安居成本，系统性修复住房消费的基本面。
“新旧模式的平稳转换，需要处理好当前与长远、市场与保障、增量与存量的多重关系。”李宇嘉最后强调，2026年的转型攻坚，既要通过政策纾困稳住当下市场，更要通过改革创新培育长远潜力，唯有如此，才能推动房地产行业真正融入国内大循环与统一大市场建设，实现与内需潜力的相互促进，开启高质量发展的新征程。
本文来自微信公众号： 中国房地产报 ，责任编辑：马琳温红妹，作者：中房报