2025年的深秋，酒店业上演了一幕极具戏剧性的转折。10月底，伦敦发布的“全球50最佳酒店”榜单上，香港维港之畔的瑰丽酒店登顶榜首，尽显顶级奢华酒店的巅峰荣光;然而短短一个月后，这家刚刚摘得桂冠的酒店便被推上“货架”——市场传出消息，香港四大家族之一郑氏家族正与多家机构接洽，拟出售旗下瑰丽酒店集团的部分资产。
知情人士透露，目前相关洽谈仍处于初步探索阶段，最终是否达成交易、出售资产的规模如何，均存在较大不确定性。但在这则扑朔迷离的传闻背后，是郑氏家族两大核心资产——新世界发展集团的流动性危机，以及周大福不及预期的财务表现。多重负面信号交织下，这场“榜首酒店”的资产腾挪，更像是家族纾困的关键一步。
“女人做酒店的最高境界，就是瑰丽。”这句行业内的赞誉，道尽了瑰丽酒店46年发展史的独特性。与多数奢华酒店集团由男性掌舵不同，瑰丽的崛起始终镌刻着两代女性掌门人的印记，这也让其在同质化严重的高端酒店市场中，成为极具个性的存在。
瑰丽的故事始于1979年。时年55岁的Caroline Rose Hunt，作为美国德州石油大王H.L.Hunt的千金，选择半路出家进军酒店业。她以自己的中间名“Rose”为品牌命名，在达拉斯购入一座古宅，将其改造为集餐厅与酒店于一体的The Mansion on Turtle Creek。这家充满复古韵味与人文气息的酒店一经面世，便迅速成为达拉斯的城市地标，也为瑰丽奠定了“小众奢华、人文至上”的品牌基因。
首战告捷后，Caroline顺势启动扩张计划。近十年间，瑰丽的版图逐步拓展，1998年在墨西哥城开设首家海外酒店，迈出国际化布局的关键一步。进入21世纪，瑰丽更是凭借对东京银座Seiyo Ginza酒店、纽约上东区地标The Carlyle的接管，成功跻身全球顶级酒店阵营，成为高端出行市场的标杆品牌之一。
2011年，瑰丽迎来命运的转折点——时任新世界集团酒店业务负责人的郑志雯，耗资逾8亿美元收购瑰丽及旗下5家酒店，成为品牌首位华人掌门人。这位出身豪门的女性，有着清晰的职业路径：1980年出生的她，是香港珠宝大王、周大福掌门人郑裕彤的孙女，父亲郑家纯及其家族2025年以195亿美元身家位居《福布斯》香港富豪榜第三。2003年从哈佛大学获得应用数学文学士学位后，郑志雯并未直接进入家族企业，而是先在华平投资、摩根士丹利积累金融领域经验，直至2008年才正式加入新世界集团，接手酒店业务。
彼时的瑰丽虽顶着奢华光环，实则深陷亏损、负债累累。郑志雯接手后，随即启动大刀阔斧的改革：不仅摒弃传统酒店千篇一律的运营模式，在设计中融入自然人文元素，更砸下11亿美元投资亚洲酒店市场，目标5年内将集团管理酒店数量从8家提升至40家。一系列动作成效显著：2013年“新世界酒店集团”正式更名为“瑰丽酒店集团”;2014年北京瑰丽酒店开业，填补了北京奢华酒店市场的空白;2015年周大福企业以19.6亿港元从子公司手中收购瑰丽运营实体(含股东贷款)，将其正式纳入家族私人控股投资平台。
改革的红利很快显现。自2014年起，瑰丽酒店营业利润率持续回升，2016年净利润首次突破1亿元人民币，迅速成长为高端酒店市场的核心参与者。截至传闻出现时，瑰丽酒店集团已拥有瑰丽酒店、新世界酒店及度假村、Carlyle&Co.(私人会所)、Asaya(综合康体)四大品牌，在全球26个国家运营58间酒店，另有超过30个新酒店项目处于开发中。据新世界此前债务互换计划资料显示，瑰丽的估值已达159亿港元(约145亿人民币)，成为郑志雯职业生涯中最亮眼的代表作。
如今，郑氏家族拟出售这一核心优质资产，背后是千亿商业帝国的生存危机。作为横跨房地产、基建、酒店、百货等多个领域的巨头，新世界发展集团曾是香港华资地产“五虎将”之一，旗下K11购物中心、新世界百货等项目均在行业内颇具影响力。但光环之下，长期激进的扩张策略与高杠杆运作，早已为其埋下隐患。
新世界发展的扩张基因，始于创始人郑裕彤。1970年，郑裕彤与何善衡、郭得胜等人共同成立新世界发展，1972年推动公司在香港上市。此后，郑裕彤开启大规模收购之路：斥资27亿港元收购拥有825家酒店的美国华美达酒店管理集团，1993年再收购瑞士一家拥有40间酒店的集团，使新世界一度成为全球最大的酒店管理集团之一。1972年，郑裕彤将管理权交给长子郑家纯，而郑家纯延续了父亲的扩张策略，大规模重资产投入商业项目，导致公司负债大幅攀升。
2015年前后，第三代接班人郑志刚走向台前，新世界发展进入新的发展阶段，但激进扩张的底色并未改变。痴迷艺术的郑志刚打造了K11购物中心品牌，为追求极致设计感，项目采用大量昂贵建材与非标工艺，不仅延长了建设周期，更沉淀了数百亿资金。这种重资产、慢周转的模式，进一步加剧了公司的资金压力，最终未能将新世界发展从扩张亏损的泥沼中拉出。2024年9月，郑志刚突然辞去行政总裁一职，转任非执行董事，被外界解读为家族对过去激进扩张路线的彻底清算。
人事动荡只是危机的冰山一角，财务数据更直接暴露了新世界发展的困境。2024财年，公司亏损约171.26亿港元，创下近20个财年以来的首次亏损;持续经营业务收入约357.82亿港元，同比下跌34%。截至2024年12月31日，公司借款总额高达1464.88亿港元，其中322.1亿港元需在12个月内偿还，而现金及银行存款仅214.18亿港元，有限制银行存款4.4亿港元，流动性压力不言而喻。资本市场也给出了负面反馈，新世界发展股价较2019年峰值已跌去87%。
为缓解资金压力，新世界发展明确表示“回笼现金、减轻负债是当前重中之重”。执行董事兼行政总裁黄少媚提出，将通过出售发展项目、加快内地及香港资金回流等方式削债，目标2025财年回笼260亿港元。2025年6月，公司签下882亿港元再融资协议，试图“止血”;但仅过5个月，便不得不向债主低头，提议置换部分美元债券，甚至要求债券持有人接受高达50%的本金减记。
资产出售之路同样坎坷。2025年8月，其基础设施子公司周大福创建暂停出售估值约20亿美元的中国道路资产;郑氏家族试图出售的香港国际机场附近购物中心“11 Skies”，也未传出实质性进展。9月，新世界发展以核心资产尖沙咀维港文化汇为抵押，仅获得39.5亿港元银行贷款，远低于原定75亿港元的目标上限。同期发布的2025财年财报显示，公司持续经营业务收入约276.81亿港元，同比下降22.64%;股东应占持续经营业务亏损约163.01亿港元，同比扩大38.07%。彭博行业研究数据显示，截至2025年6月底，新世界发展的净债务已达股东权益的98%，濒临资不抵债的边缘。
新世界发展的困境，正是香港地产行业的缩影。随着香港楼价自高位回落约28%，本地地产商普遍面临杠杆上升、资金面趋紧的压力。此时，市场将希望寄托于郑氏家族另一核心资产——周大福。但令人失望的是，即便2025年年内金价涨超50%，周大福中期业绩仍表现低迷，收入与盈利双双下滑，还创下半年关店611家的纪录。
一边是新世界发展的流动性危机，一边是周大福的业绩低迷，郑氏家族两大核心资产同时陷入困境。在此背景下，出售估值可观、品牌影响力强的瑰丽酒店资产，成为家族纾困的重要选择。对于郑氏家族的第三代掌门人及职业经理人而言，如何化解这场千亿困局，不仅关乎家族商业帝国的未来，更将决定瑰丽酒店这一顶级品牌的最终命运。这场榜首酒店的资产腾挪战，才刚刚拉开序幕。
本文来自微信公众号：东四十条资本，作者：张雪