当香港法院的清盘令落下，当许家印身陷囹圄、家族信托被击穿，当2.4万亿元债务如冰山般浮现，恒大这艘曾经的地产巨轮，终究在时代的浪潮中倾覆。2025年8月25日，中国恒大结束18个月停牌正式从港交所退市，这不仅是一家企业的终结，更是一个房地产黄金时代荒诞面的终极注脚。回望恒大的兴衰，我们看到的从来不是单一企业的贪婪与溃败，而是一个行业、一个时代集体狂欢下的必然宿命。
恒大的荒诞，底色是对“快”的极致迷信，是用杠杆撬动泡沫、用规模掩盖风险、用跨界编织幻梦的疯狂游戏。39亿元的初始资本，硬生生撬动起2万亿元的庞大债务，在负债率长期高企超85%的绝境下，其分红率却能碾压90%以上的A股上市公司——这种违背商业常识的操作，在很长一段时间里竟被奉为“企业神话”。二十余年间，恒大的版图迅速蔓延至全国280个城市，1300多个项目同步开发，一个个体量惊人的恒大文旅城拔地而起，将“高负债、高周转、高杠杆”的模式演绎到了极致。
若要追溯这场荒诞剧的起点，2012年亮相的恒大海上威尼斯，无疑是恒大命运转向的关键节点。在此之前，2000年的恒大还只是一家偏安三四线城市的“县城开发商”，规规矩矩，毫无锋芒。而恒大海上威尼斯的横空出世，为其找到了一套近乎“万能”的扩张密码：以极低的土地成本为基石，用造梦式营销撬动市场，靠公众的乐观预期填补风险漏洞。
这套模式的核心，是对规则的巧妙规避与对成本的极致压缩。2006年，恒大在江苏启东寅阳镇开启填海造地计划，为绕开“50公顷以上填海项目需审批”的规定，它将近万亩的土地分割成13块不足50公顷的海域，轻松拿到海域证，近乎零成本的土地让项目拥有了暴利空间。2012年开盘时，这里的小高层观海公寓售价仅5200至6200元/平方米，还附带1500元/平方米的装修——这个价格相较于50公里外房价已达3万元/平方米的上海，堪称“白菜价”。
图源：恒大海上威尼斯宣传图
低成本之外，恒大的“造梦术”更是登峰造极。它疯狂绘制规划蓝图：“一小时半直达上海”“轨交即将贯通”“4.7万户超级滨海新城”“3.5公里私家海岸线”，甚至从海南移植细沙打造阳光沙滩，将项目包装成“江浙沪后花园”，与迪拜棕榈岛的亚特兰蒂斯酒店对标。在纸媒仍具影响力的年代，恒大在报刊中夹带楼书，在上海主流商圈密布展厅，南京西路展厅开放首日便吸引2000多人到访;为降低看房门槛，它在上海设立多个站点免费接送客户，开盘日每天近万名购房者涌入启东，200多辆大巴穿梭其间，不少人仅看一眼沙盘便当场下单。更绝的是，它联合旅行社推出免费旅游，中途穿插看房环节，广告在江浙沪电视台循环播放，将营销做到了“喂到嘴边”的程度。
这场造梦运动的成功，彻底点燃了恒大的野心。2012年首次开盘热销20亿元，2016年三期开盘销量突破28亿元，一个个销售奇迹让恒大深谙：在房地产黄金时代，公众对“房价永远涨”的执念，才是最强大的“印钞机”。只要画的饼足够大，就能掩盖所有潜在的问题;只要营造出“开盘即升值”的预期，就能撬动源源不断的资金。于是，比恒大海上威尼斯更宏大、更绚烂的项目接连涌现，直到海南恒大海花岛横空出世——2015年，这个项目创造了10天认筹到访10万人、销售额122亿元的奇迹，其营销手法与海上威尼斯如出一辙：全国25个城市设立28个展厅、288个售楼部联动，全覆盖户型搭配涨价预期，将造梦术推向顶峰。
当造梦成为习惯，风险便在狂欢中不断累积。恒大的商票制度，本质上就是一场大规模的“空头支票”游戏：它向供应商出具商业承兑汇票替代工程款，将经营风险转嫁给上下游企业。令人惊讶的是，这套制度竟长期被市场接受，只因供应商们被恒大不断扩大的规模、屡创新高的销售额所迷惑，坚信票据终将兑现。而恒大的财报，更是荒诞的重灾区：挪用预付款伪造营收、加大分红比例套取资金、通过恒大金服向员工摊派理财，即便在P2P集体暴雷后仍未停止发行理财产品。在这一系列操作下，恒大的账本表面光鲜亮丽，实则早已千疮百孔。
为掩盖地产主业的风险，恒大开始跨界“画大饼”，从足球到冰泉，从医美到新能源汽车，几乎涉足所有热门领域，却陷入“干一行亏一行”的窘境。其中恒大汽车堪称荒诞之最，累计亏损超千亿元，最终仅交付1389台车，平均每台车亏损近8000万元。这些跨界尝试并未带来实质性的行业增长，反而制造出“超大集团”的幻觉，让外界忽视了其地产主业的空心化。
所有的泡沫，终将在现实面前破碎。2021年，中央“三道红线”政策的出台，如同照妖镜般揭开了恒大隐藏多年的财务危机。
三道红线原文，图源：住建部官网
2023年恒大中期报告显示，其总负债高达2.38万亿元，总资产却仅剩1.74万亿元，资不抵债缺口近6400亿元。这个冰冷的数字背后，是全国各地数百个停工的项目、数以万计焦急等待交房的业主，以及拿不到工程款濒临破产的供应商。曾经被视为“大而不倒”的典范，如今却成了牵连无数人的“风暴中心”。
恒大的溃败，从来不是一家企业的孤立事件，而是一个时代的荒诞缩影。在房地产黄金时代，“高负债、高周转、高杠杆”是全行业的通行模式，预售制让开发商能用30%的资金撬动全部房款，2014至2015年恒大合约销售额从303亿飙升至2013亿元，便是这套模式的“成果”。在这样的环境下，资金不再是用来建房子的保障，而是快速投入下一个项目的“燃料”。
更深层的推手，是土地价格的持续飙升、金融机构的顺周期行为、审计机构的失职以及普通购房者的羊群效应。2011至2021年间，中国主要城市地价年复合增速高达11%，土地的稀缺性进一步放大了房地产的泡沫;金融机构在行业上升期对恒大等头部房企趋之若鹜，2017至2019年间恒大年均新增有息负债超千亿，风险被表面繁荣系统性低估;作为“风险看门人”的普华永道，竟连续两年为恒大美化财报、伪造数据;而普通购房者在“买涨不买跌”的心理驱动下，盲目追捧规模最大的企业，忽视了背后的风险。
这一切的背后，是中国城镇化进程的加速与居民投资渠道的匮乏。1949至2019年，中国城镇化率跃升至60%，近4亿人口涌入城市，创造出前所未有的刚性住房需求;
数据源：国家统计局历年数据
与此同时，中国经济高速增长，居民财富不断积累，但在金融投资工具匮乏的年代，不动产成为对抗通胀的首选，2024年中国家庭资产中房产占比已达78.1%。再加上2008年后房贷政策的持续放松，购房门槛不断降低，为房地产泡沫的滋生提供了“完美”的土壤。
数据源：国家统计局
如今，恒大的时代已然落幕，但它留下的思考却从未停止。农夫山泉创始人钟睒睒评价恒大冰泉时曾说：“任何一个产业都需要知识的积累，光有钱，那是胡扯。”这句话同样适用于房地产行业。真正的房地产，应当是对土地的敬畏、对产品的钻研、对居住本质的探索，而不是靠杠杆撬动的泡沫、靠营销编织的幻梦。
恒大的荒诞，是一个时代的集体狂欢留下的伤疤。它提醒我们：当整个行业都陷入“房价永远涨”的迷信，当企业把规模当作终极目标，当规则被轻易规避、风险被集体忽视，再庞大的帝国也终将坍塌。恒大落幕了，但房地产行业的转型之路才刚刚开始，唯有摒弃捷径思维，回归行业本质，才能避免下一场荒诞剧的上演。
本文来自微信公众号：真叫卢俊，作者：有漾，题图来自：视觉中国(恒大海上威尼斯)