当上海保利世博天悦最后一套1.2亿元顶复成交，这个项目6套“7000万+”顶级复式房源宣告全部售罄。这则看似孤立的成交消息，实则是当前房地产市场分化格局的生动注脚——在行业调整与转型的大背景下，核心城市的高端资产正成为资本追逐的焦点，而以上海为核心的豪宅市场，正上演着一场千亿级的成交盛宴。
数据的对比更能凸显这种结构性失衡的剧烈程度。截至年末，上海总价3000万元以上新建住宅成交金额已突破1000亿元，这一数字大致相当于北京、广州、深圳三地同级别豪宅成交总额的总和。克而瑞更精准的统计显示，2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交中，上海一城就贡献了59.4%的份额，占据绝对主导地位。
上海豪宅市场的热度并非单点爆发，而是呈现全域蔓延的态势。中指研究院数据显示，截至12月15日，上海4000万元以上住宅成交约1300套、金额超800亿元;3000万元以上成交套数达1900套，头部项目的表现尤为亮眼。金陵华庭堪称年度“销冠级”项目，3月一期158套房源3小时售罄揽金92.34亿元，9月二期首批次开盘再售罄并创下上海单次推盘金额纪录，11月加推去化率仍高达95%。从单价维度看，上海壹号院、金陵华庭、高福云境等顶级项目套均价格均突破6000万元，其中高福云境以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格更是达到8177万元。
与上海的“一骑绝尘”相比，其他一线城市的豪宅市场呈现出差异化特征。北京1600万元以上新房成交约2400套、金额588亿元，延续稳健态势;广州1000万元以上豪宅成交超3000套，以592亿元的总额展现出较强的市场基础;深圳的豪宅成交则更为集中，深圳湾沄玺11月开盘推出的大平层中，500至1149平方米的顶级户型率先售罄，单日销售额约130亿元，随后GCC联泰超总湾首批销售也斩获53亿元成交额。
这种市场格局的形成，根源在于高净值人群的聚集与选择。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的分析直指核心：“京沪3%—5%的1000万元以上豪宅销售占比，远超广深的2%以下，核心原因是京沪集聚了更多高净值人群，且品牌开发商集聚带来更强的产品打造能力。”而从需求端看，过去受限于调控政策“有钱买不到好房子”的压抑需求，在当前供地、规划、配套、设计全面升维的背景下集中释放，成为豪宅市场火热的重要推手。
支撑起千亿成交规模的购买力，正呈现出多元化与年轻化的显著特征。上海保利世博天悦那套1.2亿元顶复的买家，是一位为孩子置业的外地企业主，仅参观一次便拍板成交，核心诉求是“稀缺江景资源”与“顶级产品力”。招商“静安里”风貌别墅吸引了中年客群、企业家二代与海归群体，华润置地“沄启滨江”的客群则以年轻海归、企业二代为主;而成都新晋豪宅“贝宸S1”的主力买家则是新经济创富者，他们更看重极致体验与长期价值，且多选择一次性付款。
58安居客研究院院长张波的解读，揭示了豪宅消费的复合属性：“支撑豪宅购买力的，既有居住升级的消费需求，也有资产避险的投资需求。上海不少高端豪宅的非上海籍买家占比高达七成，正是这种双重需求叠加的体现。”在经济下行与转型期，可投资领域收窄，核心城市核心区位的优质物业因稀缺性与保值功效，成为高净值人群的“财富压舱石”，这种认知让豪宅从本地顶级圈层消费品，升级为全国高净值家庭的标准化避险资产。
值得关注的是，市场热度背后，豪宅买家对“好房子”的评判标准正在发生根本性变革。华润置地相关负责人的观察颇具代表性：过去买豪宅看大理石比例、装修豪华程度，如今更看重公区品质，水系、会所等生活场景的打造成为核心诉求。这种从“硬件堆砌”到“生活体验”的转变，标志着豪宅消费进入2.0时代。58安居客研究院的调研数据印证了这一趋势，住建部明确的“安全、舒适、绿色、智慧”四大核心目标中，居住舒适度需求占比达61.6%，远高于其他三项，而中年群体关注全生命周期空间、老年群体重视适老化设计、青年群体追求智能化的差异，更细化了“好房子”的内涵。
不过，市场并非一片坦途。四季度以来，北京、上海、深圳、成都等地高端市场已出现转冷迹象，并非所有项目都能实现开盘售罄，这也预示着豪宅市场将从“普涨”进入“分化精选”阶段。对于未来趋势，李宇嘉指出，“好房子”的核心应转向人性化的配套与服务，覆盖保障房、普通住房、租赁住房等全产品谱系，实现“买得起、住得下、住得好”的核心目标。张波则强调，未来打动顶级改善客群的关键，在于难以量化的居住体验与服务，而非单纯的奢华堆砌。
从头部企业的探索来看，“造房子”向“造生活”的转型已悄然开启：有的项目以酒店式度假理念营造松弛感，回应情绪需求;有的前置物业服务方案，让服务与建筑共生;有的则通过高端社群链接稀缺资源，将社区转化为社交资本。这场千亿豪宅盛宴，终究是核心城市资产逻辑重构的序曲，而“好房子”标准的升级，或将为整个房地产行业的转型指明方向。
注：由于各城市市场结构和统计习惯不同，高端住宅统计门槛存在差异，因此本文数据对比主要反映趋势与量级。
本文来自微信公众号： 每经房产 ，作者：包晶晶