近期三则看似孤立的新闻，实则共同撕开了中国城市化三十年的时代幕布：六大行悄然下架五年期大额存单，万科陷入阶段性流动性危机，证监会正式启动商业不动产公募REITs试点。这三条细小的裂缝，分别指向储蓄端、地产端与资产端的深层变革，拼凑出一幅清晰的时代转型图景——那个以“增量造城”为核心的狂热时代已然落幕，资本正集体转向“存量深耕”的稳健逻辑。
二十年前，我在课堂上第一次接触“再投资风险”与“提前退出风险”时，曾直言这是最“矫情”的金融概念。彼时的我，正亲历中国经济最蓬勃的增量扩张期，周围的世界都在高喊“大干快上”，谁会担心“钱收得太早”?谁会焦虑“找不到新项目”?在那个资本匮乏、机会遍地的年代，钱只要流转起来就能生钱，“钱收不回来”才是唯一值得警惕的风险。直到如今，当这三则新闻摆在眼前，我才猛然醒悟：当年不解的两个“伪风险”，早已成为当下资本最真实的困境。
我们这代人，骨子里刻着“匮乏与冲刺”的集体记忆。从建国初期“勒紧裤腰带”积累工业资本，到改革开放后“引进外资”“三来一补”的原始积累，物质的稀缺性贯穿了太长时间。小时候住大杂院、筒子楼，全层共用卫生间，邻居家的一台电视机能聚起半栋楼的人;家里添置一台冰箱、一台洗衣机，都算得上“里程碑式的突破”。那时没有“审美选择”，只有“终于拥有”;没有“稳健理财”，只有“抓住机会”。
这种记忆延伸到职场，便成了全民追捧的“造城狂热”。过去三十年，中国经济的核心逻辑是“增量”：新城市拔地而起，新轨道纵横交错，新写字楼鳞次栉比，新开发区遍地开花。房地产开发商成了时代的“弄潮儿”，万科更是其中的“尺度标准”——它的扩张速度，一度就是中国城市化的速度。在这个逻辑里，资本的使命是“快速流转、不断加杠杆”：拿地、开发、售房、回款、再拿地，形成滚雪球式的增长闭环。那时的资本市场，信奉的是“遍地黄金，速来捡”的丛林法则，没人关心“资产的长期现金流”，所有人都沉迷于“资产增值”的泡沫故事。
那是一个属于“新钱”(New Money)的时代，一个从未见过周期的时代。我们只见过杠杆加了再加，却没见过杠杆断裂后的一地鸡毛;只见过资本蜂拥而入，却没见过资本撤离后的冷冷清清;只见过“造城”带来的超额利润，却没见过“守城”需要的精细运营。在这样的时代里，“再投资风险”与“提前退出风险”自然显得格格不入——当机会无限多时，谁会纠结“下一个项目在哪里”?
但没有永远的狂热，就像没有永远上涨的市场。随着城市化与工业化高速发展期的结束，地产行业率先迎来深度回调，一场惨烈的硬着陆，让所有依赖“增量扩张”的资产都被打入冷宫。更关键的是，整个社会的底层逻辑正在发生质变：中国已进入快速老龄化阶段，越来越多人的核心诉求从“如何赚钱”变成“如何保钱”——退休金够不够用?存款能不能抗通胀?银行利息走低后，钱该投向哪里?
这时，开头的三条新闻便有了清晰的逻辑关联。储蓄端，六大行下架五年期大额存单，本质是银行不敢再承诺长期确定性收益——经济减速背景下，安全收益已然成为稀缺品，这正是资本“求稳”的直接信号。地产端，万科陷入流动性危机，绝非单个企业的经营失策，而是“造城模式”走向终结的标志性事件：当城市化的“尺度标准”都扛不住流动性压力，意味着靠“高杠杆、快周转”的开发逻辑已彻底失灵。资产端，证监会推动商业不动产公募REITs试点，更是直接给出了时代转型的解决方案——引导资本从“造新房”转向“管存量”，让商业地产这类能产生持续现金流的资产，成为资本的“安稳停靠点”。
其实早在五到十年前，我就曾尝试说服不少开发商大佬和金融机构，从追求快速回款的住宅开发，转向持有型物业的长期运营。那时的他们，并非不明白“增量时代终将落幕”的道理，但泡沫的诱惑实在太大——就像一场停不下来的舞会，只要音乐还在播放，就没人愿意主动离场。如今回头看，这便是橡树资本创始人霍华德·马克斯所说的“市场二阶导数”的重要性：我们不仅要看清基本面的变化趋势，更要读懂市场参与者对趋势的接受程度。时机未到，再正确的判断也只能沦为“先知先觉的孤独”。
我自己的职业选择，正是源于早年对“再投资风险”与“提前退出风险”的深入研究。这份对长期主义的坚守，让我和团队成功避开了住宅市场的资产泡沫，但我们终究没能逃过时代的洪流——当住宅泡沫以硬着陆的方式破裂，覆巢之下无完卵，所有资产都面临缩水压力，整个金融系统都在承受周期的代价。这或许就是周期的本质：没有人能真正战胜它，我们能做的，只是学会与它共处。
《庄子·秋水》中有言：“夏虫不可语冰，以其所处之盛夏也;曲士不可语道，以其所藩于教也。” 年轻时不解的金融概念，如今成了最深刻的人生体悟;当年看不惯的“稳健保守”，如今成了资本最追捧的核心特质。从“新钱”的狂热到“老钱”的沉稳，从“造城”的增量逻辑到“守城”的存量逻辑，这场时代的转身或许有些踉跄，但终究是历史的必然。
三条裂缝已然打开，幕布之后，是一个更看重现金流、更强调确定性、更追求稳健性的新时代。不必焦虑，不必急躁，让一切慢慢来——这既是资本的新选择，也是时代的新答案。
本文来自微信公众号：散人懂四六，作者：飞哥爱思考，题图来自：视觉中国